แทคติกซื้อบ้านมือสอง ตอนที่ 1

น่าจะมีอีกหลายท่านที่กำลังจะซื้อบ้านมือสองโดยกู้เงินจากธนาคาร แต่มีความกังวลในเรื่องของขั้นตอนว่าจะต้องทำอะไรก่อนหลัง ต้องติดต่อหน่วยงานใดบ้าง เสียค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมมากมั้ย และแน่นอน สิ่งหนึ่งที่หลายๆท่านน่าจะรู้สึกเหมือนดิฉัน ก็คือ เราจะถูกหลอกมั้ยนะ ?

ผู้เขียนเองก็เป็นบุคคลหนึ่ง ซึ่งกระเป๋าเบา…หวิว ต้องการกู้เงินเพื่อมาซื้อบ้านและตกแต่ง 100% เต็ม จึงอยากจะขอเล่าประสบการณ์ให้กับผู้ที่กำลังจะก้าวขึ้นสู่ตำแหน่งลูกหนี้เต็มตัวค่ะ

สำหรับ ในส่วนของขั้นตอนการเลือกซื้อบ้านมือสอง หรือ การเลือกว่าจะกู้จากสถาบันการเงินใดนั้น ขอให้ค้นหาข้อมูลจากทางอินเตอร์เน็ต รับรองว่าหาได้ไม่ยากค่ะ

เรามาเริ่มพูดคุยในส่วนของการกู้เงินซื้อบ้านมือสองกันเลยดีกว่า อาจจะยาวสักหน่อยแต่รับรองว่าเป็นข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อท่านแน่นอน !!!

การกู้เงินซื้อบ้านมือสอง

ก่อนอื่นจะขอให้ข้อมูลว่า บ้านที่ดิฉันซื้อ เจ้าของบ้านก็ติดจำนองกับธนาคารเช่นกัน ดิฉันเจรจาต่อรองได้ราคาซื้อขายที่ 2 ล้านบาท แต่เนื่องจากสภาพบ้านภายนอกทรุดโทรมพอสมควร จึงได้ประมาณค่าตกแต่งและค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดจากการโอนหรือกู้เงินธนาคารประมาณ 4 แสนบาท รวมเป็นเงินที่ต้องการกู้ทั้งหมด 2.4 ล้านบาท โดยที่ได้วางเงินมัดจำค่าบ้านไปแล้ว 20,000 บาท เหลือส่วนที่ต้องจ่ายให้ผู้ขายอีก 1,980,000 บาท

ขั้นตอนแรก: เตรียมหลักฐาน

เมื่อท่านได้บ้านที่ถูกใจและตกลงราคาเรียบร้อยแล้ว แนะนำให้ท่านเข้าไปติดต่อกับฝ่ายสินเชื่อธนาคาร โดยให้ถือ Slip เงินเดือนติดตัวไปด้วย เจ้าหน้าที่จะช่วยคำนวณวงเงินที่เราจะสามารถกู้ได้สูงสุด และจำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่องวด เราสามารถสอบถามถึงขั้นตอนการดำเนินการ และหลักฐานที่จำเป็นต้องใช้ในการยื่นกู้ เพื่อจะได้จัดเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนพร้อมสำหรับวันที่จะมายื่นกู้จริงค่ะ

หลักฐานการกู้ซื้อบ้าน
หลักฐานที่ต้องเตรียมนั้นจะมีอยู่ 2 รายการที่ต้องดำเนินการมากกว่ารายการอื่นๆ ที่ไม่ใช่แค่เพียงถ่ายสำเนา ได้แก่ สัญญาจะซื้อจะขาย และ สำเนาโฉนดที่ต้องมีการรับรองสำเนาถูกต้องจากเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งจะได้กล่าวในขั้นตอนต่อไป

ขั้นตอนที่สอง: เขียนสัญญาอย่างมั่นใจ

เมื่อเราต่อรองได้ราคาซื้อขายที่น่าพอใจแล้ว เราก็ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายกับเจ้าของบ้าน ซึ่งสัญญาฉบับนี้จะเป็นหลักฐานหนึ่งประกอบการยื่นกู้ธนาคาร ทีนี้ เนื่องจากว่าธนาคารที่ดิฉันกู้นั้น ให้กู้ได้เฉพาะในส่วนของราคาซื้อขายบ้านเท่านั้น ไม่ได้ให้กู้ในส่วนของค่าต่อเติม/ตกแต่งเพิ่มเติม***

ประเด็นแรกที่เกิดขึ้นเลยคือ เราจะใส่จำนวนเงินในสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร เพราะหากเราใส่ราคาซื้อขายจริง 2 ล้านบาท เราก็จะไม่สามารถกู้ได้ 2.4 ล้านบาท ตามที่ต้องการ ในทางกลับกัน หากเราใส่ 2,400,000 ล้านบาท ธนาคารจะเอาเงินจ่ายให้ผู้ขายไปหมดเลยมั้ยนะ แล้วถ้าจ่ายผู้ขายแล้ว ผู้ขายจะเอามาคืนเรารึเปล่า ก็สัญญามันเขียนว่าขายที่ 2,400,000 บาท …..
มึน @@@

ประเด็นนี้แก้ได้ไม่ยากค่ะ ให้ท่านระบุจำนวนเงินต่างๆในสัญญาดังนี้
1.1 ราคาที่ตกลงจะซื้อจะขาย ….. ให้ใช้ตามจำนวนเงินที่ท่านต้องการกู้ ในที่นี้คือ 2,400,000 บาท
1.2 เงินวางมัดจำ ……. ให้คำนวณเงินวางมัดจำใหม่ โดยให้เหลือส่วนที่ต้องจ่ายให้กับเจ้าของบ้านตามจำนวนเงินที่เหลืออยู่จริง โดยนำวงเงินที่ต้องการกู้ หักลบด้วยส่วนที่เหลือที่ต้องจ่ายให้กับผู้ขายจริง ในที่นี้ จะได้เท่ากับ
2,400,000 – 1,980,000 = 420,000 บาท ได้เป็นจำนวนเงินที่จะระบุลงในสัญญาว่า เราได้วางมัดจำไปแล้ว 420,000 บาท (แต่จ่ายจริงเพียง 20,000 บาท) ทั้งนี้ก็เพื่อให้ธนาคารนำเช็คจ่ายให้กับเจ้าของบ้านเพียง 1,980,000 บาทเท่านั้นค่ะ***

กรณีนี้ผู้ขายอาจจะกลัวเช่นเดียวกับเรา เพราะในเงื่อนไขสัญญามีอยู่ข้อหนึ่งระบุไว้ว่า “หากผู้ขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ฯ ภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้ซื้อมีอำนาจบอกเลิกสัญญา และผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำทั้งหมด”
สัญญาเขียนว่ามัดจำ 420,000 บาท แต่จริงๆแล้วผู้ขายได้แค่ 20,000 บาท ถ้าต้องคืนจริงก็…เจ๊งล่ะสิ ใน

ประเด็นนี้หากผู้ขายอ่านสัญญาดีๆ ไล่ตั้งแต่ต้นจนจบ จะพบว่าไม่มีทางเกิดขึ้นได้เลย นอกเสียจากว่าผู้ขายจะเปลี่ยนใจ ไม่ขายให้เราแล้วเท่านั้น เพราะสัญญาจะเริ่มตั้งแต่กำหนดให้ผู้ซื้อต้องชำระเงินทั้งหมดและโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ที่กำหนด หากผู้ซื้อผิดนัดไม่ดำเนินการภายในวันที่กำหนด ผู้ขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำ ดังนั้นจะเห็นว่าผู้ซื้อเองก็ไม่สามารถยืดเยื้อเวลาออกไปได้ด้วยเช่นกัน มองอีกมุมนึงเป็นผลดีต่อผู้ซื้อค่ะ กันไม่ให้ผู้ขายเปลี่ยนใจ ^^

หมายเหตุ :
– ตัวอย่างของสัญญาสามารถ download ได้จากอินเตอร์เน็ต
– เงื่อนไขของแต่ละธนาคารอาจไม่เหมือนกันค่ะ จึงขอแนะนำให้สอบถามธนาคารก่อน สำหรับธนาคารในตัวอย่างนี้ก็ ธอส.

ขั้นตอนที่สาม: คัดสำเนาฉโนดที่ดินผืนที่จะยื่นกู้เงิน

ในกรณีซื้อบ้านมือสองนั้น สำเนาโฉนดที่จะใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นกู้ จะต้องมีการรับรองสำเนาถูกต้องจากเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น ก่อนอื่นให้เราไปขอสำเนาจากเจ้าของบ้าน และก็นำสำเนาดังกล่าวไปติดต่อที่สำนักงานที่ดิน แจ้งเจ้าหน้าที่ว่า มาขอคัดสำเนาโฉนดเพื่อไปยื่นกู้ซื้อบ้านมือสอง เจ้าหน้าที่เค้าเข้าใจค่ะว่าต้องดำเนินการให้เราอย่างไรบ้าง สำเนาโฉนดที่เราจะได้รับจะมีขนาดเท่ากับตัวต้นฉบับจริง ไม่ใช่ A4 ทั้งนี้ ให้เจ้าหน้าที่ช่วยระบุวันที่ (ขอ) ลงไปด้วยนะคะ

เพื่อไม่ให้เสียเที่ยว เราสามารถขอให้ทางเจ้าหน้าที่ช่วยคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะต้องเสียให้กับกรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ค่ะ

รอติดตามตอนต่อไป Blog ตอนโอนกรรมสิทธิ์กันนะคะ
จาก Blogger หน้าใหม่ (*_*) ANPAN